IFI et dette déductible : quand la preuve est rapportée

Dans une décision récente, le Tribunal Judiciaire de Compiègne valide, pour le calcul de l’IFI, la déduction de dettes souscrites par une société afin de financer l’achat d’un bien auprès de son associé (article 973-II du CGI)[1]. Ce jugement – le premier à notre connaissance sur ce sujet – livre une analyse intéressante sur la notion d’objectif principalement fiscal, mais confirme que la déductibilité de la dette ne peut s’envisager que dans des circonstances exceptionnelles.

Un couple de contribuables avait constitué en 2019 deux SCI (respectivement dénommées THINIPRO et JUGRALI), auxquelles ils ont cédé différents biens immobiliers leur appartenant. Cette opération a été financée partiellement par de la dette bancaire, le surplus l’étant par une créance en compte-courant au nom des associés cédants.

Dans les déclarations d’IFI souscrites au titre des années 2020 et 2021, ces contribuables avaient valorisé les parts de SCI en déduisant le passif dont elles étaient grevées.

Lors d’un contrôle fiscal, l’administration a remis en cause cette valorisation. Elle s’est fondée sur l’article 973-II du CGI qui prévoit que pour évaluer des parts de société, il n’est en principe pas tenu compte de la dette souscrite par la société pour l’acquisition d’un bien auprès de son associé, sauf à ce que ce dernier apporte la preuve que ce prêt n’a pas été contracté dans un objectif principalement fiscal.

Les contribuables ont contesté les rappels d’imposition, en mettant en avant que les opérations litigieuses étaient guidées par des objectifs de réorganisation patrimoniale et de transmission. Ils ont obtenu gain de cause pour l’une des deux SCI (JUGRALI). En revanche, le service a maintenu ses rectifications concernant la SCI THINIPRO.

Saisi d’un recours, le Tribunal Judiciaire de Compiègne invalide les rectifications, estimant que les contribuables ont apporté la preuve que l’interposition de la SCI n’avait pas pour objectif principal de réduire la charge d’IFI dont ils étaient redevables. 

La juridiction commence par rappeler que « l'analyse du caractère principal de l'un des objectifs résulte d'une appréciation de fait tenant notamment compte du montant de l'économie d'impôt résultant de la minoration de l'assiette imposable à l'IFI, rapporté à l'ensemble des gains ou avantages de toutes natures obtenus du fait du montage. »

Elle précise aussi qu’ « il convient de prendre en compte les avantages autres que fiscaux résultant du montage, et d’effectuer une balance qui ne peut, eu égard à la rédaction des textes applicables, être purement mathématique. »

Le juge s’est donc attaché à mettre en balance l’économie d’IFI générée par le schéma (ici environ 12K€) avec les autres avantages, pécuniaires ou non, retirés par les contribuables concernés.

A cette fin, il a retenu principalement deux éléments : d’une part, l’objectif de diversification du patrimoine, rendu possible en convertissant des actifs immobiliers en actifs liquides, et d’autre part un objectif de transmission aux enfants.

Sur ce dernier point, le Tribunal a relevé, en particulier, que les contribuables avaient procédé rapidement à une première donation-partage des parts de la SCI JUGRALI, et qu’une donation des parts de la SCI THINIPRO avait été finalisée quelques années après[2]. Ces transmissions avaient engendré le paiement de droits de donation.

Le Tribunal a ainsi estimé que le « coût de ces opérations et les avantages recherchés » permettaient d’établir que l’interposition de la SCI litigieuse n’avait pas pour « principal objectif » de réduire la charge d’IFI.

Cette analyse, pour favorable qu’elle soit pour les contribuables concernés, démontre que la présomption de but « principalement fiscal » en pareille situation ne peut être combattue que dans des situations particulières : il faut pouvoir démontrer la poursuite d’objectifs patrimoniaux réels, et en l’espèce le fait d’avoir consenti des donations sur les parts a sans nul doute été déterminant. Un « simple » objectif de réorganisation patrimoniale pourrait être jugé insuffisant.

Gardons aussi à l’esprit qu’il ne s’agit ici que d’une décision de première instance : il est vraisemblable que l’administration interjettera appel, et il sera alors intéressant de voir si une analyse identique sera retenue par les magistrats d’appel.

[1] TJ Compiègne 2 septembre 2025 n° 24/00911

[2] Après l’engagement du contrôle, mais ce point n’a pas été retenu contre les contribuables